Utleieprisene faller i Oslo

Boligprisene økte kraftig i mai, mange vil investere i utleieboliger.

Svenskene begynner å forlate Norge, mye på grunn av at kronen har svekken seg.
Nå som er det færre svensker og flere boliger har oppdragsmengden til utleierne økt.
Men det er blitt større skille mellom utleiepriser og boligpriser.

Mindre leiligheter blir billigere å leie

Ser man på prisene i hovedstaden går prisene ned med 12 prosent, derimot går leieprisene ned i samme periode. (Tall fra Utleiemeglerens utleieoversikt for mai.)

Inntrykket mange nå sitter igjen med er at det har blitt vanskeligere å leie ut i privatmarkedet.

Kjøpe bolig

Selv om mange leietakere har blitt borte fra markedet den siste tiden er det fortsatt store muligheter.
Personer som investerer i sentrale leiligheter vil fortsatt kunne leie ut disse, men bør belage seg på at det vil ta lengre tid enn før.

Odd Kalsnes sine tips: Slik ordner du egenkapital

Du må stille med minimum 15% av kjøpesummen i egenkapital når du skal kjøpe bolig. Her er noen løsninger du kan vurdere når du skal finansiere denne delen.

I dag sier retningslinjene at man må ha minst 15% av kjøpesummen i egenkapital. For mange førstegangskjøpere, utgjør dette en høy sum som er vanskelig å stable på beina. Her er fem tips til hvordan egenkapitalen kan skaffes.

Husk at du kan kombinere flere av tipsene, slik at summen totalt dekker inn kravet til egenkapital.

Spar med BSU

Maksimalbeløpet du kan spare på BSU, er 25 000 kroner per år. Dette utgjør 2083 kroner per måned. Du kan selvsagt spare mer på si, men du får ikke skattefritaket staten belønner deg med, på beløp som er overskytende. Har man tenkt litt langsiktig, vil BSU-kontoen bli en betydelig faktor den dagen du skal kjøpe din første bolig.

For de som tenkte langsiktig allerede for 8 år siden, vil beløpet med renter og summen du sparer i skattefradraget, i dag utgjøre rundt 270 000 kroner. Det tilsvarer egenkapitalen du trenger til å kjøpe en bolig til nærmere 1,9 millioner. Selv om boligen skulle koste mer, har du likevel sannsynligvis dekt inn store deler av kravet til egenkapital.

Lån rimelig hos arbeidsgiveren din

Mange arbeidsgivere tilbyr rimelige lån til sine ansatte. Dersom rentene arbeidsgiveren krever, er under normrenten på 2,75%, vil du måtte skatte av fordelen du får med den lavere renten. Dette gjelder kun for beløp som overstiger 3/5 av 1G (Folketrygdens grunnbeløp – justeres hvert år 1. mai), noe som tilsvarer cirka 54 000 kroner i dag. Disse 54 000 kronene kan du faktisk låne til så lav rente som arbeidsgiveren aksepterer, så lenge summen tilbakebetales i løpet av 12 måneder.

Dersom arbeidsgiveren din lar deg låne mer enn 3/5 av 1G, skattes du av rentefordelen på den overskytende delen. Kostnadene dine vil som regel likevel bli svært lave sammenlignet med nærmest hvilke som helst andre lån.

Er du statsansatt, har du muligheten til å låne rentefritt den summen som tilsvarer 2 brutto månedslønner (utbetales som forskudd), så lenge du betaler tilbake lånet innen 12 måneder. Dette lånet er da helt skattefritt. Også her gjelder det at beløpet ikke kan overstige 3/5 av 1G.

Få hjelp av foreldrene dine

Har du bemidlede og velvillige foreldre, kan du motta forskudd på arv eller lån til hjelp ved kjøp av bolig. Dersom dette ikke er aktuelt, men dine foreldre eier egen bolig eller annen eiendom, finnes det en annen løsning. De fleste banker vil akseptere at dine foreldre, eller andre, stiller med sikkerhet for deler eller av hele egenkapitalen. Banken tar da pant i deler av foreldrenes bolig, som sikkerhet for den lånesummen du får fra banken. For å korte ned på den risikoen dine foreldre da løper, anbefales det at denne lånedelen prioriteres nedbetalt først.

Kjøp sammen med en annen person

Har du samboer gir dette seg selv. For enslige kan det være en kurant løsning å kjøpe bolig sammen med en god venn i samme situasjon. På dette viset halverer du kravet til egenkapital for din egen andel. Det lønner seg å ha klare og skriftlige avtaler om hvordan et eventuelt salg skal foregå. Ta høyde for at den ene parten kanskje vil flytte ut på et eller annet tidspunkt. Hvordan dette skal håndteres praktisk, bør inn i avtalen. Det samme gjelder en eventuell forkjøpsrett dersom en av partene ønsker å bli boende.

Husbanken kan hjelpe deg

Dersom du har vanskeligheter med å få boliglån hos vanlige forretningsbanker, vil enkelte kunne kvalifisere til å få lån i Husbanken. Banken har et startlån som er beregnet for unge som trenger egenkapital. Du kan også søke om å låne hele kjøpesummen gjennom Husbanken. Rentesatsene fastsettes av staten og er som regel svært gunstige. Lån fra Husbanken administreres av kommunen der du bor og tildeles etter behovsprøving.

Råd ved første boligkjøp

Når man får telefonen av megleren om at man har vunnet budrunden og plutselig er eier av sin aller første bolig, er det en spesiell stemning. Mange spretter sjampanjen med en gang, men det er viktig å vite hva man må gjøre før man flytter inn, så man ikke går på noen overraskelser underveis.

Kontakt banken din

For mange frister det nok å ringe rundt til familie og venner i gledesrus etter du har vunnet budrunden. Men husk også at din kunderådgiver i banken må være en av de første du kontakter etter at du har fått bekreftelsen fra megler.

Det vil være en stor fordel å ha snakket med banken på forhånd om lånegrense, lengde på lån og hvilken type lån du ønsker deg. Om du ikke har gjort dette, er det fremdeles mulig å gjøre det etter at du har fått tilslaget på din nye bolig.

Kontraktsmøte og lånevilkår

Etter bekreftelsen på budet ditt, vil megler innkalle både kjøper og selger til et kontraktsmøte, der dere går gjennom kjøpekontrakten. Denne sier hvem som er kjøper og selger (det kan gjerne være flere personer), hva man er enige om ved handelen, hva det gjelder og hvor mye som skal betales.

Denne kontrakten må sendes til banken så snart som mulig etter kontraktsmøtet, også kan du sette opp et møte med kunderådgiveren din. Her blir dere enige om hvilken størrelse du trenger på lånet, hvilken type lån du trenger, og hvordan det skal settes opp. De vanligste lånetypene er annuitetslån, serielån eller flexilån. Et flexilån eller rammelån er et lån som man i mye større grad styrer selv, men som stiller større krav til sikkerhet og økonomisk kontroll.

De aller fleste velger annuitetslån som sitt første boliglån. Nedbetalingstiden er også viktig å bli enig om med rådgiveren din. Dess lenger tid du trenger på å betale ned lånet, jo mer ender man opp til å betale av renter og gebyrer. Det vanlige er en nedbetalingstid på 25 år for et boliglån, men man kan velge antall år selv ut ifra hvordan din økonomi er.

Dette kan selvfølgelig banken hjelpe deg med å finne ut av, men det vanligste er at man legger opp en nedbetaling slik at du betaler ca en tredjedel av din månedlige nettoinntekt.

Husk forsikring på boligen

Det er også viktig å ha både innbo- og boligforsikring når du nå eier din egen bolig. Dette vil banken kreve av deg for å gi deg boliglån, og du må selv estimere verdien på dine gjenstander i boligen som skal forsikres.

En livsforsikring og en uføreforsikring er også veldig lurt å ha når du nå tar opp det hittil største lånet i ditt liv. Dersom noe skulle gå galt, er det godt å vite at du likevel vil kunne betale utgiftene på boligen gjennom forsikringene dine.

Sjekk alle kontrakter

Til slutt må du huske å sjekke alle detaljer i låneavtalen du skriver med banken, og være sikker på at du er enig i det du skriver under på.

Spør rådgiveren din om det er noe du lurer på. Dersom du kjøper boligen sammen med en venn eller kjæreste, vil det lønne seg å sette opp en egen samboerkontrakt slik at dere er enige i hva som skal fordeles av kostnader, og hva som skal gjøres om en av dere har lyst til å selge eller flytte ut av boligen i fremtiden.

Godt nytt for boligkjøpere i 2015

Det kommer stadig nye og forbedrete regelverk for boligkjøp. Disse kommer dessverre for enkelte i seneste laget, men for deg som skal kjøpe bolig i 2015 er nytt regelverk om tilstandsrapport for bolig en god nyhet. Spesielt for deg som skal kjøpe en eldre bolig

Tilstandsrapport

Fra 1. januar 2015 kom det nytt regelverk angående opplysninger som skal gis i forbindelse med salg av bolig. Dette har skate blitt drevet fremover på grunn av konflikter mellom selger og kjøpere ved brukte boliger.

Ofte har det vist seg at det har vært en del skjulte mangler ved brukte boliger, som kjøper ikke har vært klar over ved inngåelse av kjøpskontrakten. Manglene har vist seg over tid, og kjøpere har lagt inn klage til selger. Dette har i enkelte saker ført til store konflikter, og enkelte ganger rettsak.

Nye boliger har hatt en standard (NS 3600), som er satt av myndighetene, og som dermed sikrer kjøperen. Brukte boliger har hatt en form for tilstandsrapport, men mangelfull i forhold til den på nybygg. Nå skal brukte boliger sammenlignes opp mot standarden på nybygg, men dog ikke like omfattende. I første omgang er det eneboliger og flermannsboliger denne tilstandsanalysen vil gjelde.

Det er selger av boligen som kan be om en slik vurdering av boligen han/hun skal selge.

Noen hovedpunkter

Tilstandsrapporten skal utføres av en sertifisert takstmann, og som tidligere nevnt er det selger som kan be om dette. Den brukte boligen skal sammenlignes opp mot nybygg etter en standardisert skala med utgangspunkt i de byggeforskriftene man har pr i dag. Skalaen har 5 graderinger.

Den strekker seg fra det som kalles TG0, som vil si ingen avvik i forhold til nybygg, og til TG3 som vil si store/alvorlige avvik fra nybygg. TGU vil si at bygningen ikke er undersøkt av takstmann. I tillegg til denne graderingen skal det ved TG2 og TG3 komme frem hvilke tiltak som kreves for at boligen skal få den standarden en finner i nybygg.

Det kan også hende at rapporten konkluderer med at undersøker ting mer nøye. Positiv omtale av boligen vil kun komme frem ved bruk av skalaen, og ikke omtales nærmere. Skulle en bolig komme dårlig ut på denne rapporteringen betyr ikke det at boligen ikke selges. Tilstandsrapporten er kun ment for å gi kjøper muligheten til å vite hva en kjøper, men regelen om «boligen selges som den er» vil fortsatt gjelde.

Positivt for både selger og kjøper

Det vil være positivt for både selger og kjøper at denne rapporten nå kommer. Selgeren kan unngå klager fra kjøperen over tid (selv om mange har salgsforsikring og forsikringsselskapene tar seg av dette, er det ubehagelig å havne i en boligkonflikt).

Kjøperen vil få klarlagt eventuelle mangler og har muligheten til å vurdere kjøpet utfra dette, og eventuelt ikke kjøpe. Det er meningen at en rapport som dette skal ligge ved salgsoppgaven, og dermed kan ikke kjøper si at de var uvitende om mangler om det blir tvist i ettertid.

Det vil nok ta tid før alle som selger bolig har dette systemet oppe og går, men en del eiendomsmeglere er allerede i gang med å benytte denne muligheten. Det er lov å håpe at selgere av bolig over tid benytter denne muligheten, at den etter hvert blir benyttet på leiligheter også.