Odd Kalsnes sine råd for god husleieavtale

Dessverre er det mange som leier ut eiendom uten å ha en klar avtale på plass. En god husleieavtale sikrer begge parter og gjør at man unngår uenigheter.

Husleieloven gjør det enkelt å inngå en god husleieavtale, samtidig som utleier og leietaker står fritt til å inngå en særskilt avtale. Les her om hvordan du unngår problemer.

Fastsetting av husleie

Selv om det er sjelden noen flytter inn i en bolig uten å avtale leie, kan det være greit å kjenne til hvordan dette er regulert i husleieloven. Husleien skal være et fastsatt beløp. Om partene ikke har blitt enige om et slikt beløp, kan den som leier ut kreve det samme som er vanlig i leiemarkedet. Hva dette beløpet er, er ikke alltid like godt å fastsette. Derfor kan leiebeløpet fastsettes av en takstnemd dersom partene ikke blir enige. Dette gjelder i de tilfeller der en avtale er inngått om leie, uten at denne inkluderer leiebeløpet. Det samme gjelder dersom leietakeren allerede har flyttet inn, uten at leiebeløpet er fastsatt.

Begrensninger i hva husleien inkluderer

Den som leier ut kan kreve at husleien betales forskuddsvis, samtidig som dette er begrenset til å gjelde kun 1 måned. Alle variable utgifter kan enten inkluderes i husleien, eller avtales fordelt mellom partene. Med variable utgifter menes det strømutgifter, fyringsutgifter og lignende. Utleieren kan ikke ta betalt for kommunale avgifter eller betaling for arbeidskostnader forbundet med utforming av leieavtale eller lignende (for eksempel utgifter til advokat).

Oppsigelse av husleien

I henhold til husleieloven, er normal oppsigelsesfrist satt til 3 måneder. Partene kan bli enige om både lengre og kortere frist, med begrenset omfang. Loven sier at oppsigelsesfristen ikke kan være urimelig, noe som åpner for en del skjønnsmessige vurderinger. Her vil det virke inn hvilken type bolig man snakker om. Er utleieobjektet en hybel, kan oppsigelsesfristen være kortere enn for en familiebolig, med tanke på hva som vil bli oppfattet som urimelig.

Justering av husleien

Utleieren kan justere husleien 1 gang i året. Dette må gjøres med minimum 1 måneds varsel og endringene må være i samsvar med eventuelle endringer i konsumprisindeksen. Dersom indeksen ikke er endret, er det normalt å oppfatte som urimelig med en økning i husleien.

Er leieforholdet langvarig, kan begge parter kreve justering i leien hvert tredje år. Utgangspunktet vil da være den gjennomsnittlige leien i lignende leieforhold som er effektive og i samme bo-område.

Depositum

Dersom et depositum avtales, skal dette ikke være på mer enn det som tilsvarer 6 måneders husleie. Beløpet som stilles som sikkerhet, skal stå på en konto som ikke kan disponeres av en av partene på egenhånd. Eventuelle renteinntekter fra depositumet skal tilfalle leietakeren, sammen med selve depositumet, når leieforholdet er avsluttet.

Dette forutsetter at leietakeren ikke har misligholdt avtalen. Det vil si at leietakeren plikter å behandle eiendommen i henhold til husleieavtalen og uten å påføre denne skade. Leietakeren har en plikt til å vedlikeholde eiendommen innenfor det som regnes som daglig vedlikehold.

Mangler er utleierens ansvar

Mangler ved eiendommen som var kjent for leietakeren da avtalen ble inngått, gir normalt ikke adgang til krav om redusering i leien. Etter at leieforholdet er inngått, kan nylig oppdagede mangler kreves utbedret (der utleier er ansvarlig). Dersom en mangel fører til unødvendig ulempe for leietakeren, kan leietakeren kreve avslag på leien så lenge mangelen ikke blir utbedret. Det typiske her er for eksempel hvitevarer som er defekte, og som inngår i leieprisen, eller vannlekkasjer som forhindrer leietakeren fra å benytte seg av bade- og dusjmuligheter eller lignende.